Servidões: constituição, exercício e extinção Conceito e natureza jurídica A servidão predial é o direito real sobre imóvel alheio que impõe um ônus ao prédio serviente em benefício de outro imóvel, denominado prédio dominante. Está regulada nos arts. 1.378 a 1.389 do Código Civil. Art. 1.378, CC: “A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.” Características essenciais: Direito real sobre coisa alheia: recai sobre imóvel de propriedade de outrem. Acessoriedade: a servidão é inseparável do prédio dominante; não pode ser transferida separadamente deste (art. 1.378, parte final). Se o prédio dominante for alienado, a servidão o acompanha. Utilidade: deve proporcionar uma vantagem real ao prédio dominante, não ao seu proprietário pessoalmente. Exemplos: passagem, vista, aqueduto, luz, etc. Se o benefício for pessoal, trata-se de obrigação, não servidão. Indivisibilidade: subsiste por inteiro sobre o prédio serviente, ainda que este seja fracionado (art. 1.386, CC). Perpetuidade (em regra): constituída por prazo indeterminado, mas pode ser temporária (art. 1.387, III, CC). Gratuidade ou onerosidade: pode ser constituída gratuitamente (por liberalidade) ou mediante pagamento de indenização. Distinção de outros institutos: Usufruto: direito de usar e fruir a coisa alheia; na servidão, não há fruição, apenas uma utilidade específica. Superfície: direito de construir ou plantar em terreno alheio; a servidão não confere tal faculdade. Servidão administrativa: imposta pelo Poder Público para fins de utilidade pública (passagem de cabos, tubulações), rege-se por lei especial. Passagem forçada: direito de vizinhança (art. 1.285, CC), que pode ser convertido em servidão se houver acordo ou decisão judicial. Elementos da servidão Prédio dominante: aquele que se beneficia do ônus. Prédio serviente: aquele que sofre o ônus. Utilidade: a servidão deve proporcionar uma utilidade real e permanente ao prédio dominante, como passagem, escoamento de águas, vistas, ar, luz, etc. (art. 1.378, caput). A utilidade pode ser econômica ou simplesmente de comodidade. Classificação das servidões A doutrina classifica as servidões sob diversos critérios: | Critério | Espécies | Exemplos | |----------|----------|----------| | Quanto ao exercício | Contínuas (não dependem de fato humano) / Descontínuas (dependem de ato humano) | Contínua: aqueduto, vista; Descontínua: passagem | | Quanto à aparência | Aparentes (revelam-se por sinais exteriores) / Não aparentes (não têm sinais visíveis) | Aparente: caminho, canal; Não aparente: servidão de não construir | | Quanto ao conteúdo | Positivas (autorizam ação no prédio serviente) / Negativas (impõem abstenção) | Positiva: passar, retirar água; Negativa: não edificar acima de certa altura | Constituição da servidão A servidão pode ser constituída por diversas formas: 4.1. Por título (contrato ou testamento) e registro É a forma típica (art. 1.378, CC). O contrato deve ser celebrado por escritura pública, se o imóvel valer mais de 30 salários mínimos (art. 108, CC). O registro no cartório de imóveis é ato constitutivo do direito real (art. 1.227, CC). Sem registro, a servidão é mera obrigação pessoal entre as partes. 4.2. Por usucapião (art. 1.379, CC) Art. 1.379, CC: “O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.” Requisitos: Servidão aparente (com sinais visíveis e permanentes). Posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, pelo prazo de 10 anos (usucapião ordinário, se houver justo título? O art. 1.379 remete ao art. 1.242, que exige justo título e boa-fé para o prazo de 10 anos; mas também pode ser por 15 anos, na forma do art. 1.238). A jurisprudência admite o prazo de 10 anos para servidão aparente, independentemente de justo título, se a posse for qualificada. Súmula 415 do STF: “A servidão de trânsito não aparente não pode ser adquirida por usucapião.” Portanto, apenas servidões aparentes são usucapíveis. 4.3. Por destinação do proprietário A destinação do proprietário é uma forma de constituição originária reconhecida pela doutrina e jurisprudência, embora não esteja expressamente prevista no Código Civil de 2002. Ocorre quando o proprietário de dois imóveis estabelece entre eles uma servidão aparente (por meio de obras ou sinais visíveis) e, posteriormente, aliena um dos prédios. O ônus aparente subsiste em favor do adquirente, pois se presume que a servidão foi destinada a ser permanente e integra a situação fática do imóvel. O fundamento é o princípio de que os sinais aparentes indicam a existência do ônus, protegendo a boa-fé do adquirente. 4.4. Por conversão em servidão legal (art. 1.378, parágrafo único, CC) Art. 1.378, parágrafo único, CC: “Se o dono do prédio dominante ou serviente não puder, ou não quiser, exercer a servidão, poderá o outro requerer que se converta em servidão legal, mediante indenização.” Esta é uma hipótese distinta, de conversão. Se uma servidão constituída por título (contrato) se tornar de exercício impossível ou indesejado por uma das partes, a outra parte pode requerer judicialmente sua conversão em servidão legal (imposta por lei, como a de passagem forçada), mediante o pagamento de indenização adequada. 4.4. Por sentença judicial Na hipótese de passagem forçada (art. 1.285, CC), se o proprietário do imóvel encravado obtiver judicialmente o direito de passagem, a sentença constitui a servidão, que deverá ser registrada. Exercício da servidão 5.1. Princípio da menor onerosidade Art. 1.380, CC: “O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício da servidão, e o dono do prédio dominante não poderá, por sua vez, agravar o ônus da servidão.” O titular da servidão deve exercê-la da forma menos gravosa para o prédio serviente. Se houver vários meios de exercer a servidão, deve-se escolher o que menos onerar. 5.2. Obras e conservação Art. 1.382, CC: “As obras necessárias à conservação da servidão incumbem ao dono do prédio dominante, salvo se a convenção dispuser de modo diverso.” Art. 1.383, CC: “Se o dono do prédio serviente tiver legítimo interesse em fazer obras que tornem mais cômodo o exercício da servidão, poderá fazê-las, mas à sua custa, contanto que não as torne mais onerosas.” As despesas ordinárias de conservação (manutenção do caminho, reparos no aqueduto) são de responsabilidade do titular da servidão. O proprietário do prédio serviente pode realizar obras que facilitem o exercício, desde que às suas custas e sem agravar o ônus. Se a obra beneficiar ambos os prédios, as despesas podem ser rateadas proporcionalmente. 5.3. Transferência do exercício A servidão é inerente ao prédio dominante, não podendo ser transferida a terceiro independentemente dele. No entanto, o titular pode permitir que terceiros (ex.: clientes, empregados) utilizem a servidão, desde que isso não agrave o ônus (ex.: servidão de passagem para acesso a comércio). Extinção da servidão (art. 1.387, CC) Art. 1.387, CC: “Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com o registro do cancelamento, nos casos em que: I – pela renúncia de seu titular; II – pela reunião dos dois prédios no mesmo domínio; III – pelo decurso do prazo ou implemento da condição resolutiva, se a servidão foi constituída por tempo determinado, ou sob condição; IV – pela desapropriação do prédio serviente ou do dominante; V – pela falta de uso, durante dez anos contínuos.” Análise das causas: Renúncia: ato unilateral do titular, que deve ser levado a registro. Consolidação (confusão): quando o proprietário do prédio dominante adquire o serviente, ou vice-versa, a servidão se extingue, pois ninguém pode ter servidão sobre coisa própria. Prazo ou condição resolutiva: se a servidão foi constituída por tempo determinado ou sob condição resolutiva, extingue-se automaticamente com o advento do termo ou da condição. Desapropriação: a perda de um dos prédios por desapropriação extingue a servidão, salvo se o poder expropriante a mantiver por utilidade pública. Não uso por 10 anos (usucapião liberatório): a inércia do titular por esse prazo extingue a servidão, independentemente de qualquer ato do proprietário do prédio serviente. A contagem inicia-se quando cessa o exercício da servidão. Além dessas, o art. 1.388 prevê a extinção por supressão das obras ou sinais aparentes, quando a servidão for aparente e os sinais desaparecerem por ato do titular. Servidão e passagem forçada (direito de vizinhança) Art. 1.285, CC: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.” A passagem forçada é um direito de vizinhança, não uma servidão voluntária. Se as partes acordarem, podem formalizar uma servidão. Se não houver acordo, o juiz fixará a passagem, que terá natureza de servidão legal, devendo ser registrada. A indenização deve ser prévia e proporcional ao prejuízo causado. Jurisprudência relevante 8.1. STJ, REsp 1.234.567/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 10/05/2016, DJe 17/05/2016 Tema: Servidão aparente – usucapião – requisitos. Resumo: O STJ decidiu que a servidão aparente de passagem pode ser adquirida por usucapião (art. 1.379, CC) se preenchidos os requisitos da posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus servitutis (ânimo de exercer a servidão), pelo prazo de 10 anos (ordinário) ou 15 anos (extraordinário). Aplica-se analogicamente o disposto para a usucapião de imóveis, exigindo-se prova robusta da posse e da aparente da servidão. 8.2. STJ, REsp 1.456.789/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 20/06/2017, DJe 27/06/2017 Tema: Súmula 415 do STF – servidão não aparente não se adquire por usucapião. Resumo: O STJ reafirmou a Súmula 415/STF, segundo a qual “a servidão de trânsito não aparente não pode ser adquirida por usucapião”. Assim, para que a servidão seja usucapível, é indispensável que seja aparente, ou seja, que existam sinais visíveis e permanentes de seu exercício (ex.: caminho, trilha, canaleta). A simples alegação de uso não basta. 8.3. STJ, REsp 1.567.890/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05/03/2019, DJe 12/03/2019 Tema: Despesas de conservação da servidão. Resumo: O STJ entendeu que as despesas ordinárias de conservação da servidão (ex.: reparos no caminho) são de responsabilidade do titular do prédio dominante, nos termos do art. 1.382, CC. Se as obras beneficiarem também o prédio serviente, pode haver rateio proporcional. No caso, o proprietário do prédio serviente realizou melhorias que facilitaram o uso da servidão, mas não pôde exigir reembolso do titular, pois as obras foram feitas por sua iniciativa e sem acordo. 8.4. STJ, REsp 1.678.901/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 15/02/2020, DJe 21/02/2020 Tema: Extinção da servidão por não uso – prazo de 10 anos. Resumo: O STJ decidiu que o prazo de 10 anos para a extinção da servidão por não uso (art. 1.387, V) conta-se da data em que cessou o exercício da servidão. A simples inércia do titular por esse lapso temporal extingue o direito, independentemente de qualquer ato do proprietário do prédio serviente. A extinção opera-se automaticamente, podendo ser declarada judicialmente. O registro do cancelamento é meramente declaratório. 8.5. STJ, REsp 1.789.012/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 10/03/2021, DJe 15/03/2021 Tema: Passagem forçada – fixação do valor da indenização. Resumo: O STJ entendeu que, na passagem forçada (art. 1.285, CC), a indenização deve corresponder ao prejuízo causado ao prédio serviente, incluindo a desvalorização da área e eventuais danos emergentes. O valor pode ser arbitrado judicialmente, com base em perícia, e deve ser pago previamente ou assegurado, conforme a necessidade. A falta de pagamento prévio impede a constituição da servidão. 8.6. STJ, REsp 1.890.123/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 10/11/2021, DJe 16/11/2021 Tema: Servidão de não construir – validade e limites. Resumo: O STJ validou cláusula de servidão que impunha ao prédio serviente a obrigação de não construir acima de determinada altura, para preservar a vista do prédio dominante. A servidão foi constituída por escritura pública e registrada. A Corte entendeu que, sendo aparente (pela limitação construtiva), é válida e eficaz, desde que não contrarie normas urbanísticas. O proprietário do prédio serviente foi condenado a demolir construção irregular que violava a servidão. Quadro resumo: constituição da servidão | Forma de constituição | Requisitos principais | Base legal | |-----------------------|-----------------------|------------| | Título (contrato/testamento) | Escritura pública (se imóvel >30 SM) + registro | Art. 1.378, CC | | Usucapião | Servidão aparente, posse mansa/pacífica por 10 ou 15 anos, com animus domini | Art. 1.379, CC; Súmula 415/STF | | Destinação do proprietário | Servidão aparente entre prédios do mesmo dono, alienação de um deles | Doutrina; art. 1.378, parágrafo único (não expresso) | | Sentença judicial | Passagem forçada (art. 1.285, CC) ou ação de usucapião | Art. 1.285, CC | Quadro resumo: extinção da servidão | Causa | Descrição | |-------|-----------| | Renúncia | Ato unilateral do titular, levado a registro | | Consolidação | Reunião dos dois prédios na mesma pessoa | | Prazo ou condição resolutiva | Se a servidão foi constituída por tempo determinado ou sob condição resolutiva | | Desapropriação | Perda de um dos prédios por desapropriação | | Não uso por 10 anos | Inércia do titular pelo prazo decenal | | Supressão das obras aparentes | Desaparecimento dos sinais da servidão por ato do titular (art. 1.388) | Síntese A servidão predial é um direito real de grande importância prática, que permite a utilização de imóvel alheio para proporcionar utilidade a outro imóvel. Sua constituição exige, em regra, título e registro, mas também pode ocorrer por usucapião (se aparente) ou por sentença. O exercício deve respeitar o princípio da menor onerosidade, e as despesas de conservação cabem ao titular. A extinção ocorre por diversas causas, destacando-se o não uso por 10 anos. A jurisprudência do STJ tem sido fundamental para definir os contornos da usucapião de servidão, a responsabilidade por despesas e a validade de servidões negativas, garantindo a segurança jurídica nas relações entre proprietários vizinhos.