Condomínio edilício: convenção, assembleia e conflitos Introdução ao condomínio edilício O condomínio edilício (ou propriedade horizontal) é a modalidade de condomínio em que o edifício é dividido em unidades autônomas de propriedade exclusiva e partes comuns de propriedade de todos os condôminos. É a forma típica de edifícios de apartamentos, conjuntos comerciais, galerias e shopping centers. O Código Civil regula a matéria nos arts. 1.331 a 1.358. Art. 1.331, CC: "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos." § 1º: "As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, constituem unidades autônomas." § 2º: "O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são de propriedade comum dos condôminos." Natureza jurídica: Trata-se de um direito real híbrido, que combina a propriedade exclusiva sobre a unidade autônoma com a copropriedade (condomínio) sobre as áreas comuns. A fração ideal de cada unidade representa sua participação nas áreas comuns e é determinada no ato de instituição (art. 1.331, § 3º). Instituição e constituição do condomínio edilício Instituição: é o ato pelo qual o incorporador ou os proprietários criam o condomínio. Nos termos do art. 1.332 do CC, o condomínio edilício se institui por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato: Art. 1.332, CC: I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial, etc.). O ato de instituição não requer, por si só, escritura pública: pode ser formalizado por instrumento particular, desde que registrado. A forma pública é exigida em determinados casos pela Lei 4.591/1964, cuja aplicação permanece subsidiária ao CC/2002. Constituição: o condomínio se constitui com o registro do ato de instituição no Cartório de Registro de Imóveis. Antes do registro, não há condomínio formal; a edificação é considerada um todo indiviso. A convenção de condomínio, embora essencial, não é o ato de instituição: ela disciplina a vida do condomínio após a sua constituição. Convenção de condomínio 3.1. Natureza e conteúdo A convenção de condomínio é o conjunto de normas que rege a organização e o funcionamento do condomínio, obrigando todos os condôminos e ocupantes (inquilinos, comodatários). Sua natureza é de ato jurídico normativo, equiparado a um contrato plurilateral. O art. 1.333 do CC estabelece o quórum de subscrição e a vinculação: Art. 1.333, CC: "A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção." Parágrafo único: "Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis." O art. 1.334 do CC estabelece o conteúdo mínimo da convenção: Art. 1.334, CC: "Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II – sua forma de administração; III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno." § 1º: "A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular." ⚠️ Atenção: A convenção vincula os condôminos desde a sua assinatura pelos 2/3. O registro é necessário apenas para a oponibilidade a terceiros (art. 1.333, parágrafo único). Entre os próprios condôminos, a convenção aprovada pelo quórum legal é eficaz mesmo sem registro. Súmula 260/STJ: "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos." 3.2. Aprovação e registro Quórum: a convenção deve ser subscrita por, no mínimo, 2/3 das frações ideais (art. 1.333, caput). A aprovação por esse quórum vincula todos os condôminos, inclusive os que não a subscreveram. Registro: a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter eficácia contra terceiros (adquirentes de boa-fé). 3.3. Alteração da convenção A alteração da convenção exige 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351, CC). Para mudar a destinação da edificação ou da unidade imobiliária (ex.: de residencial para comercial), é necessária a unanimidade (art. 1.351, parte final). Regimento interno O regimento interno é documento complementar à convenção que estabelece regras de convivência e uso das áreas comuns (horários, uso de salão de festas, animais, etc.). Não precisa ser registrado em cartório, mas deve ser aprovado pela assembleia. A convenção pode prever quórum específico; à falta de previsão, aplicam-se as regras gerais do art. 1.352, CC. O regimento não pode contrariar a convenção; em caso de conflito, prevalece a convenção. Assembleia de condôminos A assembleia é o órgão soberano do condomínio, competente para deliberar sobre todos os assuntos de interesse comum (art. 1.348, IV e V, CC). 5.1. Convocação Deve ser feita na forma prevista na convenção. Pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355, CC – assembleias extraordinárias). A convocação deve conter a pauta (ordem do dia); matérias não constantes da pauta não podem ser validamente deliberadas. 5.2. Quóruns de deliberação Os quóruns variam conforme a matéria: | Matéria | Quórum | Base legal | |---------|--------|------------| | Assuntos gerais (1ª convocação) | Maioria de votos dos condôminos presentes que representem ao menos metade das frações ideais | Art. 1.352, CC | | Assuntos gerais (2ª convocação) | Maioria dos votos dos presentes, qualquer número | Art. 1.353, CC | | Aprovação e alteração da convenção | 2/3 das frações ideais | Arts. 1.333 e 1.351, CC | | Mudança de destinação da edificação ou unidade | Unanimidade | Art. 1.351, parte final, CC | | Obras úteis | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, § 1º, CC | | Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos (rateio só entre os que aprovaram) | Art. 1.341, § 2º, CC | | Eleição e destituição do síndico | Maioria dos presentes, salvo previsão da convenção | Arts. 1.347 e 1.349, CC | | Multa do art. 1.337 (não cumprimento reiterado de deveres) | 3/4 dos condôminos restantes, em assembleia especialmente convocada | Art. 1.337, caput, CC | ⚠️ Ponto de prova: os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). Isso significa que condôminos com frações maiores têm mais votos, a menos que a convenção estabeleça voto por cabeça. 5.3. Ata As deliberações devem ser registradas em ata, assinada pelos presentes. A ata faz prova das decisões condominiais. Deveres dos condôminos (art. 1.336, CC) O art. 1.336 enumera quatro deveres dos condôminos: Art. 1.336, CC: "São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes." Sanções pelo descumprimento: § 1º (inadimplência – inciso I): "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito." (Redação dada pela Lei nº 14.905/2024, vigente a partir de 29/08/2024, que acrescentou correção monetária.) § 2º (incisos II a IV): "O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa." ⚠️ Atenção para concursos: O § 1º (multa de até 2%) aplica-se especificamente ao inadimplemento de contribuições. Para o descumprimento dos deveres dos incisos II a IV (obras, fachada, destinação), a multa pode chegar a cinco vezes a contribuição mensal (§ 2º) — não 2%. Confundir os dois parágrafos é erro clássico em provas. Além disso, o art. 1.337 prevê duas figuras distintas com penalidades progressivas: Art. 1.337, caput: O condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio pode, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa de até o quíntuplo (5×) do valor da contribuição mensal, conforme a gravidade das faltas e a reiteração. Parágrafo único: O condômino cujo comportamento antissocial gere incompatibilidade de convivência com os demais pode ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo (10×) do valor da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia. Na reincidência, a multa poderá ser aplicada em dobro. ⚠️ Atenção: O caput do art. 1.337 (quíntuplo, 5×) se aplica ao condômino reiteradamente inadimplente com seus deveres em geral. O parágrafo único (décuplo, 10×) é reservado ao condômino antissocial, aquele cujo comportamento gera incompatibilidade de convivência — figura mais grave. São situações distintas com consequências distintas. Enunciado 92 da I Jornada de Direito Civil (CJF): "As sanções do art. 1.337 do Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo." Inadimplência e sanções 7.1. Cotas condominiais As despesas ordinárias e extraordinárias são rateadas entre os condôminos na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa na convenção (art. 1.334, I, CC). A cota condominial tem natureza propter rem, ou seja, acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário (art. 1.345, CC). Nos termos do art. 1.345: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." O Tema 886 dos Recursos Repetitivos do STJ fixou que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não é definida automaticamente pelo registro do compromisso de venda e compra, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias. Ainda, a 2ª Seção do STJ, ao reinterpretar o Tema 886 pela ótica propter rem, reconheceu que o promitente vendedor pode responder concorrentemente pelos débitos condominiais posteriores à imissão na posse do comprador, quando o contrato não foi registrado (STJ, 2ª Seção, 2025). 7.2. Multa por inadimplência O art. 1.336, § 1º, estabelece multa de até 2% sobre o débito. Incidirão também juros de mora (convencionados ou, na omissão, os do art. 406 do CC) e correção monetária (acrescentada pela Lei n. 14.905/2024, vigente desde 29/08/2024). 7.3. Penhora do imóvel O débito condominial é propter rem; o imóvel pode ser penhorado para pagamento das cotas atrasadas, mesmo que seja bem de família, pois a jurisprudência majoritária reconhece que o débito condominial afeta a coletividade dos moradores e tem relação direta com o próprio bem. O STJ tem admitido a penhora do bem de família para quitação de dívidas condominiais em razão da natureza propter rem e da proteção do interesse coletivo dos condôminos. 7.4. Multa por conduta antissocial (art. 1.337) A multa especial exige: Infração grave e reiterada (caput) ou comportamento antissocial com incompatibilidade de convivência (parágrafo único). Deliberação de 3/4 dos condôminos restantes (excluído o infrator do cômputo). Assembleia especialmente convocada para esse fim, com garantia de ampla defesa e contraditório ao acusado — exigência construída pela jurisprudência e pelos Enunciados do CJF. Leading case: STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 25/08/2015, DJe 29/09/2015 — fixou que a aplicação das sanções do art. 1.337 exige notificação prévia do condômino infrator para que possa exercer seu direito de defesa, sob pena de nulidade da penalidade. Trata-se da eficácia horizontal dos direitos fundamentais nas relações privadas. 7.5. Exclusão do condômino antissocial Embora o art. 1.337 não preveja expressamente a exclusão, a doutrina e a jurisprudência admitem a exclusão compulsória judicial quando as multas se mostram ineficazes para cessar o comportamento antissocial. Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil (CJF): "Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CF e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial do condomínio edilício, a ser implementada por decisão judicial." Obras e despesas 8.1. Classificação das obras Obras necessárias: visam à conservação e à segurança da edificação (reparos urgentes, manutenção). Independem de autorização assemblear, mas as despesas são rateadas entre todos (art. 1.341, caput). Obras úteis: aumentam ou facilitam o uso da coisa (ex.: instalação de interfone, câmeras de segurança). Exigem aprovação de 2/3 dos condôminos (art. 1.341, § 1º). Obras voluptuárias: de mero embelezamento (ex.: piscina, salão de festas). Exigem aprovação de 2/3 dos condôminos, mas o rateio das despesas só atinge os que as aprovaram, salvo se a maioria decidir que todos devem contribuir (art. 1.341, § 2º). Ponto de prova: As obras voluptuárias não podem ser rateadas compulsoriamente entre os condôminos que votaram contra, salvo se a obra for também útil ou necessária. É uma garantia ao direito de propriedade dos condôminos dissidentes. 8.2. Obras nas unidades exclusivas O condômino pode realizar obras em sua unidade, desde que: Não comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II). Não alterem a fachada, a forma ou a cor das partes e esquadrias externas (art. 1.336, III). Obtenham as licenças municipais necessárias. Obras que afetem a estrutura ou as áreas comuns dependem de autorização assemblear. O síndico O síndico é o órgão de administração do condomínio. Pode ser condômino ou pessoa estranha ao condomínio, inclusive pessoa jurídica (síndico profissional). Seu mandato não pode exceder dois anos, renovável (art. 1.347, CC). Principais atribuições do síndico (art. 1.348, CC): Convocar a assembleia dos condôminos. Representar o condomínio em juízo e fora dele. Dar imediata ciência à assembleia de procedimentos judiciais ou administrativos relevantes. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços de interesse comum. O síndico pode ser destituído, na forma do art. 1.349, CC, por maioria absoluta de votos dos condôminos, em assembleia especialmente convocada para esse fim, quando praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente. Responsabilidade do condomínio O condomínio responde civilmente pelos danos causados a condôminos ou terceiros em decorrência de: Falta de manutenção das áreas comuns (ex.: queda de revestimento, defeito no elevador). Atos de seus empregados (art. 932, III, c/c art. 933, CC). Falhas de segurança nas áreas comuns. A responsabilidade é objetiva, com base no art. 927, parágrafo único, CC (atividade de risco) e, quando aplicável, no art. 14 do CDC (relação de consumo, nos casos em que o condômino é consumidor dos serviços de administração). Conflitos típicos no condomínio edilício 11.1. Barulho e uso anormal O condômino deve respeitar o sossego dos vizinhos (art. 1.336, IV, CC). O excesso de ruído pode ser coibido com advertências, multas (§ 1º e § 2º do art. 1.336) e, em casos de comportamento reiterado, com a multa do art. 1.337. 11.2. Animais STJ, REsp 1.783.076/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14/05/2019, DJe 24/05/2019 — O STJ decidiu que a proibição genérica de criação e guarda de animais de qualquer espécie em convenção condominial é ilegítima quando não há comprovação de risco concreto à segurança, higiene, saúde ou sossego dos demais moradores. A convenção pode proibir animais que causem comprovados incômodos, mas não pode vedar genericamente toda e qualquer espécie sem justificativa. A decisão reconhece que a restrição deve ser analisada no caso concreto. 11.3. Locação por temporada (Airbnb) O tema passou por intensa evolução jurisprudencial. A posição atual e definitiva é: STJ, 2ª Seção, REsp 2.121.055, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 07/05/2026 (5×4) — A exploração reiterada e profissionalizada de estadias de curta duração via plataformas digitais (como Airbnb) descaracteriza a finalidade residencial do condomínio edilício. Trata-se de contrato atípico de hospedagem, não enquadrável como locação residencial convencional nem como hospedagem hoteleira. Para que seja admitida em condomínio com convenção de destinação residencial, é necessária aprovação de ao menos dois terços dos condôminos por meio de alteração da convenção. O quórum de 2/3 é calculado sobre o total de condôminos, não apenas sobre os presentes na assembleia. Atenção: A decisão da 2ª Seção (que reúne a 3ª e a 4ª Turmas) pacificou a controvérsia interna do STJ e superou os precedentes isolados de Turmas que admitiam a locação por temporada sem restrições. É a posição atual e vinculante para os concursos. 11.4. Obras irregulares O condômino que realiza obra irregular (ex.: fechamento de varanda alterando a fachada) pode ser obrigado a demolir e restituir ao estado anterior, cumulado com multa (art. 1.336, III e § 2º, CC). 11.5. Inadimplência Como visto, a inadimplência é sancionada com multa (até 2%), juros e correção monetária. O imóvel pode ser penhorado para pagamento da dívida, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial. Jurisprudência e enunciados relevantes 12.1. STJ, REsp 1.783.076/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14/05/2019, DJe 24/05/2019 Tema: Animais em condomínio – limites da convenção. Tese: É ilegítima a proibição genérica de criação e guarda de animais de qualquer espécie em convenção condominial quando não há comprovação concreta de risco à segurança, higiene, saúde ou sossego dos demais moradores. O pedido de flexibilização da norma condominial deve ser analisado no caso concreto, admitindo-se restrições justificadas, mas não vedações absolutas e genéricas. A procedência do pedido não exonera o condômino de preservar a incolumidade dos demais moradores. 12.2. STJ, 2ª Seção, REsp 2.121.055, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 07/05/2026 (5 × 4) Tema: Locação de curta duração via plataformas digitais (Airbnb) – aprovação assemblear. Tese: A exploração reiterada e profissionalizada de estadias de curta duração por meio de plataformas digitais descaracteriza a destinação residencial do condomínio edilício, ativando o art. 1.351 do CC (alteração de destinação exige quórum qualificado). A autorização depende de aprovação de ao menos dois terços do total dos condôminos via alteração da convenção. O meio de disponibilização (plataforma digital ou outro) é irrelevante para a classificação jurídica do negócio. 12.3. STJ, REsp 1.365.279/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 25/08/2015, DJe 29/09/2015 Tema: Multa por conduta antissocial – art. 1.337, CC – direito de defesa. Tese: A aplicação das sanções do art. 1.337 do CC exige notificação prévia do condômino infrator para o exercício do direito de defesa. A punição sem qualquer possibilidade de defesa viola garantias constitucionais e a eficácia horizontal dos direitos fundamentais nas relações privadas. A penalidade aplicada sem observância do contraditório é nula. Esse entendimento está em consonância com o Enunciado 92 da I Jornada de Direito Civil (CJF). 12.4. Súmula 260/STJ "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos." 12.5. Enunciado 92 – I Jornada de Direito Civil (CJF) "As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo." 12.6. Enunciado 508 – V Jornada de Direito Civil (CJF) "Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CF e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial do condomínio edilício, a ser implementada por decisão judicial." 12.7. Tema 886 – STJ (Recursos Repetitivos) A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo simples registro do compromisso de venda e compra, mas pela relação jurídica material com o imóvel (imissão na posse pelo promissário comprador e ciência inequívoca do condomínio). Havendo compromisso não registrado, tanto o promitente vendedor quanto o promissário comprador podem ser demandados, conforme as circunstâncias do caso. Quadro resumo: principais quóruns | Matéria | Quórum exigido | Base legal | |---------|----------------|------------| | Aprovação da convenção | 2/3 das frações ideais | Art. 1.333, caput, CC | | Oponibilidade da convenção a terceiros | Registro no CRI | Art. 1.333, § único, CC | | Alteração da convenção | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.351, CC | | Mudança de destinação da edificação ou unidade | Unanimidade | Art. 1.351, parte final, CC | | Assuntos gerais (1ª convocação) | Maioria dos condôminos presentes + ao menos metade das frações ideais | Art. 1.352, CC | | Assuntos gerais (2ª convocação) | Maioria dos presentes, qualquer número | Art. 1.353, CC | | Obras úteis | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, § 1º, CC | | Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos (rateio só entre os que aprovaram) | Art. 1.341, § 2º, CC | | Multa do art. 1.337, caput (deveres reiterados) | 3/4 dos condôminos restantes, em assembleia especial | Art. 1.337, caput, CC | | Destituição do síndico | Maioria absoluta dos condôminos | Art. 1.349, CC | | Autorização de Airbnb (convenção omissa) | 2/3 do total dos condôminos | Art. 1.351, CC + REsp 2.121.055/STJ | Quadro resumo: deveres e penalidades | Dever | Sanção por descumprimento | Base legal | |-------|---------------------------|------------| | Pagar cotas condominiais (inciso I) | Multa de até 2% + juros + correção monetária; penhora do imóvel | Art. 1.336, § 1º, CC; Lei 14.905/2024 | | Não comprometer segurança da edificação (inciso II) | Multa de até cinco vezes a contribuição mensal; reparação do dano | Art. 1.336, § 2º, CC | | Não alterar fachada/esquadrias externas (inciso III) | Multa de até cinco vezes a contribuição; demolição/restabelecimento | Art. 1.336, § 2º, CC | | Respeitar destinação e sossego (inciso IV) | Multa de até cinco vezes a contribuição; multa especial (art. 1.337) | Arts. 1.336, § 2º, e 1.337, CC | | Não descumprir deveres reiteradamente | Multa especial de até quíntuplo (5×) | Art. 1.337, caput, CC | | Não adotar comportamento antissocial | Multa de até décuplo (10×), com possibilidade de exclusão judicial | Art. 1.337, § único, CC + En. 508 CJF | Relação com a Lei 4.591/1964 O CC/2002 revogou parcialmente a Lei 4.591/1964 (Lei do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias). As disposições sobre incorporações imobiliárias da Lei 4.591/1964 permanecem vigentes. As regras sobre condomínio edilício do CC/2002 prevalecem, por ser lei posterior e específica, mas a Lei 4.591/1964 ainda se aplica subsidiariamente naquilo que não contrarie o CC/2002. Exercícios: Condômino promove festas frequentes com ruído excessivo em horários de descanso, descumprindo regras internas. Em prova, o condomínio pode: O Código Civil disciplina rigorosamente o regime de quóruns para a realização de obras e benfeitorias nas áreas comuns do condomínio edilício. Considerando o regramento normativo aplicável à matéria, assinale a afirmativa correta. Entre convenção condominial e regimento interno, em prova, a afirmação mais adequada é: Condomínio deixa escada comum sem manutenção, causando queda de visitante. Em prova, tende-se a analisar: Mariana, proprietária de um apartamento em um condomínio edilício de destinação estritamente residencial, passou a ofertar seu imóvel para locação de curtíssima temporada por meio de plataformas digitais (como Airbnb). Diante da alta rotatividade de desconhecidos, o síndico, amparado em uma recente alteração da convenção (aprovada por 2/3 das frações ideais) que proibiu expressamente tal prática, aplicou-lhe uma multa. Mariana ajuíza ação anulatória. À luz da jurisprudência do STJ, considerando a divergência entre as Turmas, a solução segundo o entendimento da Terceira Turma é: O condomínio edilício rege-se, fundamentalmente, pela sua convenção, que ostenta natureza de ato normativo interno e subordina todos os titulares de direitos sobre as unidades. Em relação aos requisitos para a elaboração, eficácia e modificação da convenção condominial, assinale a afirmativa escorreita. Em fevereiro de 2024, Ricardo adquiriu um apartamento no Condomínio Bosque das Flores, cuja escritura foi registrada. Após a imissão na posse, Ricardo foi surpreendido com a citação em uma execução movida pelo condomínio, cobrando cotas inadimplidas pelo antigo proprietário (2020 a 2023), acrescidas de juros moratórios e multa de 2%. Ricardo opõe embargos, alegando que os débitos são pretéritos, que a multa lhe é inexigível por ser sanção personalíssima e que não anuiu à dívida. Acerca da situação narrada e da jurisprudência do STJ, assinale a alternativa correta. A convivência em condomínios edilícios frequentemente suscita impasses sobre as disposições proibitivas constantes na convenção e no regimento interno. De acordo com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto à permanência de animais nas unidades autônomas, assinale a afirmativa correta. Eduardo, morador do Edifício X, deixou sua bicicleta de alto padrão guardada no bicicletário situado na área comum do prédio. O condomínio possuía controle de acesso na portaria, mas não dispunha de circuito fechado de TV no bicicletário nem de vigilante específico para o local. Certa manhã, Eduardo constatou o furto do bem. A convenção do condomínio é totalmente silente quanto à assunção de responsabilidade por delitos ocorridos nas áreas comuns. Eduardo ajuíza ação indenizatória contra o condomínio. Perante a jurisprudência do STJ, qual será o desfecho da lide? Mauro, condômino do Edifício X, reiteradamente descumpre seus deveres perante o condomínio, perturbando o sossego com festas noturnas frequentes e som muito acima do permitido. Incomodado e visando cessar imediatamente a perturbação, o síndico decide aplicar, de ofício e de forma unilateral, a multa por conduta antissocial correspondente a cinco vezes o valor da contribuição mensal. Com base no Código Civil e na jurisprudência do STJ, assinale a alternativa correta sobre a penalidade imposta. A inadimplência no condomínio edilício expõe o devedor a graves consequências patrimoniais em virtude da indispensabilidade dos recursos para o custeio dos serviços. Sobre a execução de débitos oriundos de taxas condominiais, assinale a afirmativa estritamente adequada ao ordenamento jurídico e aos entendimentos de cúpula do Judiciário pátrio. Reparo urgente para evitar risco estrutural iminente em um edifício condominial, que pode ser realizado independentemente de assembléia prévia, é classificado como: Complete a frase: A responsabilidade civil atribuída ao condomínio edilício em casos de danos causados a terceiros por falhas severas de manutenção nas áreas comuns, como a queda de um revestimento da fachada, é classificada como _____. Complete a frase: O Superior Tribunal de Justiça pacificou que a locação de curta temporada via plataformas digitais não viola a destinação do edifício, pois tal modalidade não configura exploração de natureza _____, salvo proibição expressa na convenção. Complete a frase: O ato originário lavrado obrigatoriamente por escritura pública que cria o condomínio, promovendo a discriminação física das unidades exclusivas e a fixação da fração de cada uma, é denominado ato de _____ do edifício. Complete a frase: Para que o condomínio altere de forma permanente a destinação original da edificação, transmudando um prédio puramente residencial para fins comerciais, o Código Civil exige a aprovação mediante o quórum da _____. Complete a frase: O montante das despesas ordinárias e extraordinárias de um edifício será rateado entre os moradores com base na exata proporção de suas respectivas frações _____, salvo se a convenção estipular um critério matemático diverso. Complete a frase: As obras que visam estritamente o mero embelezamento e luxo do condomínio, não trazendo facilitação substancial ao uso do prédio, são classicamente catalogadas pela doutrina civilista como obras _____. Complete a frase: Para que a convenção do condomínio edilício adquira plena eficácia contra terceiros e novos adquirentes de boa-fé, o ordenamento civil exige que o documento normativo seja devidamente submetido ao _____. Complete a frase: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a proibição genérica de manter animais de pequeno porte nos apartamentos, sem justificativa concreta de risco, é considerada legalmente _____. Complete a frase: O condômino que atrasar reiteradamente o pagamento da cota mensal do prédio ficará sujeito à cobrança de juros moratórios e de uma multa punitiva fixada em até dois por _____ sobre o débito. Complete a frase: A imposição da severa multa pecuniária de até o quíntuplo do valor da cota para o morador que apresentar comportamento antissocial reiterado exige a aprovação em assembleia por três _____ dos condôminos restantes. [FGV 2025 — FGV-Juiz Substituto-TJ/MS] Nestor, proprietário da unidade 1102 do condomínio edilício Hermes, vem causando significativos atritos com seus vizinhos em razão das festas que promove em seu apartamento. A música alta e a entrada e saída de convidados madrugada adentro prejudica a segurança e o repouso noturno dos condôminos. Apesar das reclamações, Nestor não muda seu comportamento. Diante disso, após garantidos a Nestor o contraditório e a ampla defesa, pode a assembleia dos condôminos: [VUNESP 2026 — Vunesp - Juiz Substituto - TJ/RJ] João, solteiro, foi condenado definitivamente na esfera penal por crime de incêndio na casa de sua vizinha, Teresa. Em razão do mesmo fato, Teresa ajuizou ação cível indenizatória, obtendo sentença favorável, condenando João ao pagamento de danos materiais e morais. Transitada em julgado a decisão, iniciou-se a execução da sentença cível. Sem o pagamento voluntário por João, iniciou-se a satisfação do crédito mediante penhora dos únicos bens de João: o apartamento onde reside, no qual consta na matrícula, além do apartamento, uma vaga de garagem e os bens móveis usualmente mantidos em um lar comum. Diante da situação hipotética, considerando as teses do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema, assinale a alternativa correta.