ITBI: transmissão onerosa de imóveis, base de cálculo e momento de incidência Por que o ITBI “derruba” candidatos em prova difícil O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos Reais sobre Imóveis (ITBI) é um tema recorrente em concursos porque mistura: Direito Constitucional Tributário (competência municipal e imunidades constitucionais), Direito Tributário infraconstitucional (CTN: fato gerador, base de cálculo, contribuinte), Direito Civil Registral (quando se transfere a propriedade do imóvel), e jurisprudência qualificada sobre “momento de incidência” e “valor venal de referência”. Em questões difíceis, a banca costuma explorar três “armadilhas”: confundir ITBI (oneroso) com ITCMD (gratuito); afirmar que o imposto nasce no contrato (promessa, compromisso, cessão de direitos) — quando, via de regra, o fato gerador exige registro; aceitar, sem crítica, que o Município fixe a base de cálculo por “valor venal de referência” pré-determinado, sem procedimento. Competência e materialidade: onde está o ITBI na Constituição A competência é municipal (e também do Distrito Federal, que acumula competências municipais e estaduais). 2.1. Constituição Federal: Art. 156, II e § 2º, I A Constituição dispõe: Constituição Federal, art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...) § 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil; O que cai muito em prova: O ITBI incide sobre transmissão onerosa e inter vivos. Incide também sobre direitos reais sobre imóveis (exceto garantia, como a hipoteca) e sobre cessão de direitos à aquisição (tema sensível em jurisprudência). Existe imunidade (na verdade, hipótese constitucional de não incidência) para: integralização de capital; e reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão, extinção), com exceção: atividade preponderante imobiliária. ITBI x ITCMD: a distinção que resolve metade da prova A pergunta central é: houve onerosidade? 3.1. Quadro comparativo | Situação típica | Onerosidade? | Imposto (regra geral) | Competência | |---|---:|---|---| | Compra e venda de imóvel | Sim | ITBI | Município/DF | | Permuta (troca) de imóveis | Sim | ITBI (sobre a parte onerosa) | Município/DF | | Doação | Não | ITCMD | Estado/DF | | Herança/legado | Não | ITCMD | Estado/DF | | Partilha em divórcio/inventário | Depende | Pode haver ITBI se houver “torna” onerosa | Município/DF | Dica de prova: quando existe torna (pagamento para equalizar a partilha/permuta), a banca pode “transformar” um ato aparentemente gratuito em ato oneroso, atraindo ITBI sobre a parcela onerosa. Regra do CTN: fato gerador, contribuinte e base de cálculo O CTN (lei complementar) traz a moldura geral do imposto. 4.1. Fato gerador (CTN, art. 35) CTN, art. 35. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a transmissão “inter vivos”, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II. Esse artigo é “o coração” da matéria: ele explica por que a banca discute promessa, compromisso, cessão etc. 4.2. Contribuinte (CTN, art. 42) CTN, art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei. Em geral, a lei municipal define como contribuinte o adquirente (quem compra), mas pode eleger o alienante ou estabelecer responsabilidade solidária. Como cai em prova: “O CTN fixa que o contribuinte é necessariamente o adquirente.” Falso. O CTN permite que a lei local escolha “qualquer das partes”. 4.3. Base de cálculo (CTN, art. 38) CTN, art. 38. A base do cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A expressão “valor venal” gera debates: não se confunde automaticamente com o valor usado no IPTU; nem autoriza, por si só, “tabelas” de valor de referência sem contraditório; o foco é o valor do imóvel em condições normais de mercado. Quando o ITBI é devido: contrato, escritura ou registro? Aqui está a parte mais cobrada e mais “traiçoeira” do ITBI: momento de incidência. 5.1. Ponto de partida civil: propriedade imobiliária se transfere com registro Pelo Direito Civil, a transferência da propriedade imobiliária (na compra e venda) se completa, em regra, com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Isso impacta diretamente o “quando nasce” o fato gerador do ITBI. 5.1.1. Código Civil: a regra do registro (CC, art. 1.245) Para imóveis, o Código Civil estabelece o marco de transferência da propriedade: Código Civil, art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Em provas, esse dispositivo é o “elo” entre Direito Civil e Direito Tributário: se a propriedade não se transfere sem registro, a cobrança do ITBI antes do registro tende a ser vista como indevida na regra geral. 5.2. Jurisprudência do STF (Tema 1124): fato gerador exige transferência efetiva (registro) O STF, ao enfrentar o tema sob repercussão geral, firmou a orientação de que o fato gerador do ITBI está ligado à transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro. No ARE n. 1.294.969 RG/SP (Tema 1124), relator Ministro Presidente Luiz Fux, Plenário Virtual, julgado em 12/02/2021, DJe de 19/02/2021, assentou-se a tese de que: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Por que isso é decisivo em prova: impede a cobrança “antecipada” apenas pela assinatura de contrato particular; enfraquece leis municipais que exigem ITBI como condição para lavrar/registrar, sem observar o marco correto (o que pode gerar discussões sobre procedimento e fiscalização); orienta o raciocínio: sem registro, em regra, não há transmissão de propriedade. Atenção: o Tema 1124 envolve também o debate sobre “cessão de direitos à aquisição” (parte final do art. 156, II, da CF). O STF chegou a indicar que a hipótese específica de cessão pode exigir reexame de mérito em contexto próprio. Em concursos, a forma segura é: regra geral = registro; exceções demandam análise da natureza jurídica do direito cedido e do desenho legal local. 5.3. Checklist do “momento de incidência” (para marcar certo em questão objetiva) Antes de responder, faça estas perguntas: O ato é inter vivos? (sim = possível ITBI; não = ITCMD) O ato é oneroso? (sim = possível ITBI; não = ITCMD) O que está sendo transmitido/cedido é propriedade ou domínio útil? Houve registro do título translativo? Se for cessão de direitos, que direito foi cedido (promessa/compromisso, direito real já constituído, cessão de posição contratual etc.)? A lei municipal tenta cobrar antes do registro? Se sim, verifique se há confronto com a tese de repercussão geral. Base de cálculo na prática: “valor venal de referência” e arbitramento 6.1. O problema: Municípios criando valor de referência fixo Muitos Municípios passaram a exigir ITBI com base em um “valor venal de referência” (às vezes superior ao valor declarado ou ao valor do IPTU). Em prova, isso costuma aparecer como: “O Município pode fixar previamente uma tabela de valores e impor essa base automaticamente ao contribuinte.” “A base do ITBI é sempre o valor venal do IPTU.” Essas assertivas são, em geral, incorretas quando tratadas como regras absolutas. 6.2.1. Arbitramento (CTN, art. 148): quando e como o Fisco pode substituir a base O CTN permite que a Administração substitua a base declarada quando houver vício ou impossibilidade de apuração, mas exige procedimento: CTN, art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, comprovada a omissão ou inexatidão por parte do sujeito passivo, ou a impossibilidade de apuração dos elementos necessários ao cálculo, poderá arbitrar aquele valor ou preço, observados os elementos de que dispuser e os critérios estabelecidos em lei. Essa regra é usada para justificar por que o Município pode contestar o valor declarado, mas não pode impor “valor de referência” de forma automática: é preciso comprovar a inadequação e arbitrar de modo motivado, permitindo impugnação. 6.2. STJ (Tema 1.113): o valor declarado presume-se correto; Município pode arbitrar, mas com procedimento A Primeira Seção do STJ, sob o rito dos repetitivos, fixou teses muito relevantes sobre a base de cálculo do ITBI. No REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/02/2022, DJe de 03/03/2022 (Tema 1.113), o STJ estabeleceu, em síntese, que: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte tem presunção relativa de veracidade; o Município não pode impor, de forma automática, um “valor venal de referência” unilateral; se discordar do valor declarado, deve instaurar procedimento administrativo de arbitramento, garantindo contraditório e motivação. Como isso cai em concurso: Se a banca disser que o Município pode simplesmente substituir o valor declarado por uma tabela fixa, marque errado. Se disser que o Município jamais pode questionar o valor declarado, também está errado: ele pode, mas por arbitramento motivado. 6.3. Exemplo de cálculo (com atenção a pegadinhas) Imagine: preço declarado na escritura: R\\$(500.000,00) alíquota municipal: $3\\%$ Regra geral (sem arbitramento): ITBI = R\\$(500.000,00) × $3\\%$ = R\\$(15.000,00)$. Se o Município entende que o valor de mercado é maior: ele deve abrir procedimento e demonstrar tecnicamente o valor (ex.: laudo, critérios, comparáveis), permitir impugnação, e então arbitrar a base, se for o caso. Imunidades constitucionais ligadas ao ITBI (e como a banca explora) 7.1. Integralização de capital e reorganizações societárias (CF, art. 156, § 2º, I) Releia o texto constitucional (transcrito no item 2.1). Ele contém duas hipóteses de não incidência: bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital; bens decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Mas há uma “cláusula antiabuso”: se a pessoa jurídica adquirente tiver atividade preponderante imobiliária (compra e venda, locação, arrendamento mercantil), a não incidência não se aplica. 7.2. STF (Tema 796): imunidade na integralização vale até o limite do capital a integralizar Em prova, uma questão clássica é: “Se o imóvel vale mais do que o capital subscrito, o excedente está imune?” O STF enfrentou precisamente essa situação. No RE n. 796.376/SC (Tema 796), relator Ministro Marco Aurélio, redator do acórdão Ministro Alexandre de Moraes, Plenário, julgado em 05/08/2020, DJe de 25/08/2020, o Tribunal fixou compreensão de que a imunidade do art. 156, § 2º, I, da CF protege a integralização até o montante do capital subscrito a ser integralizado, permitindo incidência de ITBI sobre a parcela que exceder esse valor (por exemplo, quando classificada como reserva de capital). Como isso cai em prova: a banca pode afirmar que “a imunidade é total, qualquer que seja o valor do imóvel”. Errado. a resposta técnica é: imunidade até o limite do capital integralizado; excedente pode ser tributado. Estratégia de prova: sempre identifique (i) o valor do capital subscrito/integralizado e (ii) o valor do imóvel. O “gap” é o ponto onde a incidência pode reaparecer. Roteiro de resolução de questões discursivas (modelo de parágrafo) Quando a questão pedir “analise a incidência do ITBI”, responda em camadas: Constituição: enquadre a hipótese no art. 156, II (oneroso, inter vivos, imóvel/direito real/cessão). CTN: cite art. 35 (fato gerador) e art. 38 (base). Momento: explique o marco civil-registral (CC, art. 1.245) e mencione a orientação do STF (Tema 1124) sobre registro. Base: se houver controvérsia sobre valor, mencione o Tema 1.113 do STJ (presunção do valor declarado e arbitramento com procedimento) e o CTN, art. 148. Imunidades: verifique se há pessoa jurídica e integralização/reorganização; aplique o art. 156, § 2º, I, e, se relevante, o Tema 796 do STF. Erros clássicos (e como evitar) Confundir ITBI com ITCMD. Sempre pergunte: há onerosidade? Ignorar o registro. Em regra, sem registro não há transferência de propriedade e, portanto, não há fato gerador típico do ITBI (Tema 1124). Aceitar “valor de referência” como base automática. O STJ exige procedimento de arbitramento quando o Município discorda do valor declarado (Tema 1.113), em harmonia com o CTN, art. 148. Aplicar imunidade de integralização sem olhar o limite do capital. No STF (Tema 796), o excedente pode ser tributado. Síntese final Para acertar ITBI em concursos difíceis, memorize o triângulo: Regra constitucional: art. 156, II, CF (transmissão onerosa inter vivos de imóvel/direito real/cessão). Regras do CTN: art. 35 (fato gerador), art. 38 (base = valor venal) e art. 148 (arbitramento com comprovação e critérios). Jurisprudência-chave: STF Tema 1124: fato gerador se liga à transferência efetiva (registro). STJ Tema 1.113: base não pode ser “valor de referência” automático; há presunção do valor declarado e possibilidade de arbitramento com procedimento. * STF Tema 796: imunidade de integralização vale até o limite do capital integralizado; excedente pode sofrer ITBI. Exercícios: A transmissão inter vivos de imóvel mediante compra e venda, em regra, atrai: Doação de imóvel a descendente, sem pagamento, é fato típico de: Em questões sobre promessa de compra e venda e registro, a alternativa mais segura é reconhecer que o ITBI se relaciona a: A base de cálculo do ITBI, em regra, se vincula ao: A integralização de imóvel ao capital social pode envolver, conforme o caso, hipótese de não incidência/imunidade. Em prova, o cuidado principal é: Complete a frase: Pelo Direito Civil, enquanto não houver o registro do título translativo, o alienante continua a ser havido como _____ do imóvel para todos os fins. Complete a frase: O ente federativo que detém competência cumulativa para instituir tanto o ITBI quanto o ITCMD é o _____. Complete a frase: O ITBI incide sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de _____. Complete a frase: Enquanto o ITCMD incide sobre transmissões a título gratuito, o ITBI exige, como elemento essencial do seu aspecto material, a _____ do ato de transmissão. Complete a frase: A imunidade constitucional do ITBI em reorganizações societárias é afastada se a atividade preponderante do adquirente for a _____ de bens imóveis. Complete a frase: Segundo o art. 42 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do ITBI é qualquer das partes na operação tributada, conforme dispuser a _____ municipal. Complete a frase: Em conformidade com o Tema 1124 do STF, o fato gerador do ITBI somente se perfectibiliza com a efetiva transmissão da propriedade imobiliária, o que demanda o _____. Complete a frase: Na apuração da base de cálculo do ITBI, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de _____, conforme decidido pelo STJ no Tema 1.113. Complete a frase: Quando o Município discorda do valor declarado no ITBI e comprova vício na declaração, ele deve proceder ao _____ da base de cálculo. Complete a frase: Segundo o STF no Tema 796, a imunidade de ITBI na integralização de capital não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital _____. [FGV 2025 — FGV - Juiz Substituto - TJ/SC] Numa integralização de capital social de uma empresa por quotas de responsabilidade limitada atuante no setor de locação de automóveis, Mônica, sócia de Júlia, pretende integralizar suas quotas, no valor de R$ 800.000,00, com transferência de imóvel de sua propriedade. O imóvel tem o valor de mercado de R$ 1.000.000,00, a ser devidamente declarado na escritura pública de transmissão. A diferença entre o valor a ser declarado e o valor das quotas a serem integralizadas seria destinada à criação de reserva de capital. Contudo, ao lançar a inscrição do imóvel no simulador on-line da Prefeitura do valor a ser pago a título de Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), a base de cálculo estimada pela Prefeitura, com respaldo em valor de referência, foi de R$ 1.200.000,00. Além disso, a Prefeitura informa que o fato gerador deste ITBI se dá no momento da lavratura de escritura pública. Acerca desse cenário, à luz da jurisprudência dos Tribunais Superiores e da Constituição Federal de 1988, é correto afirmar que: