Locação: estrutura, deveres e inadimplemento Conceito e natureza jurídica A locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição (aluguel). O Código Civil trata do tema nos arts. 565 a 578, mas a locação de imóveis urbanos é regida precipuamente pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que prevalece sobre as normas civis gerais na qualidade de lei especial (art. 79 da Lei 8.245/91, que ressalva a aplicação subsidiária do CC e do CPC). Para locações de bens móveis e imóveis rurais ou não urbanos, aplica-se o Código Civil. Art. 565, CC: "Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição." Características: Bilateral: gera obrigações para ambas as partes. Oneroso: o locatário paga aluguel. Comutativo: as prestações são certas e determinadas. Consensual: aperfeiçoa-se com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa. De execução continuada (trato sucessivo): as obrigações se renovam no tempo. Típico e nominado: regulado em lei. Distinção de outros contratos: Comodato: empréstimo gratuito de coisa infungível (art. 579, CC). A gratuidade é essencial. Arrendamento rural: espécie locatícia com características próprias, regida pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e pelo Decreto 59.566/66. Leasing (arrendamento mercantil): contrato atípico com opção de compra, regido pela Lei 6.099/74. Elementos essenciais e partes Os elementos essenciais da locação são (art. 566, CC): Coisa infungível (não consumível) — móvel ou imóvel. Uso e gozo temporário. Preço (aluguel) determinado ou determinável. Consentimento das partes. Partes: Locador: quem cede a coisa. Pode ser o proprietário, o usufrutuário, o promitente comprador com posse, ou quem tenha direito de usar e gozar. Locatário: quem recebe a coisa para usar e gozar. Deveres do locador Os deveres do locador estão previstos nos arts. 566 e 567 do CC e, para locações urbanas, no art. 22 da Lei 8.245/91. 3.1. Entregar a coisa em estado de servir ao uso a que se destina (art. 566, I, CC; art. 22, I, Lei 8.245/91) O locador deve entregar a coisa em condições adequadas. Se não o fizer, o locatário pode rescindir o contrato (art. 567, CC). 3.2. Garantir o uso pacífico da coisa (art. 566, II, CC; art. 22, II, Lei 8.245/91) O locador responde pela evicção (perda judicial do bem por direito anterior de terceiro) e por turbações de terceiros. Deve assegurar que o locatário não seja molestado no exercício de seus direitos. 3.3. Manter a coisa no estado para os fins a que se destina (art. 22, III, Lei 8.245/91) Realizar os reparos necessários (estruturais) que não decorram do uso normal. O art. 22 da Lei 8.245/91 detalha os deveres do locador em dez incisos, dentre os quais: I — entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina; II — garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel; III — manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV — responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V — fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com referência aos defeitos existentes; VI — fornecer recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica; VII — pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações; VIII — pagar os impostos e taxas, e o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; X — pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 3.4. Pagar impostos e taxas (art. 22, VIII, Lei 8.245/91) Em regra, o locador paga o IPTU e as taxas que incidem sobre o imóvel. É possível ajuste contratual expresso transferindo esse ônus ao locatário (art. 22, VIII, in fine, da Lei 8.245/91). Essa transferência vale entre as partes, mas não é oponível ao Fisco: o contribuinte perante a Fazenda permanece sendo o proprietário (art. 123 do CTN), razão pela qual o locatário não tem legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU (Súmula 614 do STJ: "O locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos"). Deveres do locatário Os deveres do locatário estão nos arts. 569 e 570 do CC e nos arts. 23 e 24 da Lei 8.245/91. 4.1. Pagar pontualmente o aluguel e encargos (art. 569, I, CC; art. 23, I, Lei 8.245/91) É a obrigação principal. O inadimplemento autoriza a rescisão e o despejo. 4.2. Servir-se da coisa para o uso convencionado ou presumido (art. 569, II, CC; art. 23, II, Lei 8.245/91) Não pode dar à coisa destinação diversa da ajustada ou da que se presume (ex.: imóvel residencial usado como comercial). 4.3. Zelar pela coisa, realizando reparos de pequena manutenção (art. 569, III, CC; art. 23, III, Lei 8.245/91) São os chamados "reparos locatícios": troca de lâmpadas, pequenos consertos hidráulicos. O desgaste natural pelo uso normal é de responsabilidade do locador. 4.4. Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu (art. 569, IV, CC; art. 23, III, Lei 8.245/91) Ressalvadas as deteriorações naturais. A vistoria inicial e final é fundamental para comprovar o estado do imóvel. 4.5. Comunicar imediatamente as turbações de terceiros e os defeitos que exijam reparos urgentes (art. 570, CC; art. 23, IV, Lei 8.245/91) Se não o fizer, responde pelos agravamentos. 4.6. Não modificar a forma ou destinação da coisa sem autorização (art. 23, V, Lei 8.245/91) Obras que alterem a estrutura dependem de consentimento prévio do locador. 4.7. Rescisão antecipada pelo locatário (art. 4º, Lei 8.245/91) Durante o prazo estipulado, o locatário pode devolver o imóvel, pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se a devolução for motivada por transferência do empregador para outra localidade, com notificação por escrito ao locador com antecipação mínima de 30 dias, a multa é afastada. Locação de imóveis urbanos — Lei 8.245/91 5.1. Classificação Locação residencial: destinada à moradia do locatário (arts. 46 e 47). Locação para temporada: até 90 dias, por escrito, para residência temporária, lazer, prática de esportes, cursos, tratamento de saúde e outros fins transitórios (arts. 48 a 50). Admite-se pagamento antecipado de aluguel e exigência de mais de uma garantia. Locação não residencial: destinada a fins comerciais, industriais, profissionais ou institucionais (arts. 51 a 57). Pode haver ação renovatória. 5.2. Prazo e prorrogação na locação residencial Contrato com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46): findo o prazo, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, §1º). Nessa hipótese, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo (denúncia vazia), mediante notificação com prazo de 30 dias para desocupação (art. 46, §2º). Antes do término do prazo contratual, o locador não pode reaver o imóvel, salvo nas hipóteses do art. 9º. Contrato com prazo inferior a 30 meses (art. 47): findo o prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o locador somente poderá retomar o imóvel nas seguintes hipóteses taxativas: I — nas hipóteses do art. 9º (mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, obras determinadas pelo poder público); II — extinção do contrato de trabalho, se a ocupação estava relacionada ao emprego do locatário; III — para uso próprio, de cônjuge, companheiro ou ascendente/descendente sem imóvel residencial próprio; IV — demolição e edificação licenciada ou reforma que aumente a área em no mínimo 20%; V — se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (denúncia vazia após cinco anos de locação ininterrupta). Essa distinção é ponto recorrente em concursos: o contrato de 30 meses ou mais é mais favorável ao locador; o de prazo inferior protege mais o locatário. 5.3. Aluguel e reajuste A convenção do aluguel é livre, vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial (art. 17, Lei 8.245/91). O reajuste pode ser pactuado com base em índices oficiais (IGP-M, IPCA etc.). É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano (art. 2º, §2º, da Lei 10.192/2001). Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, pode pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado — ação revisional (art. 19, Lei 8.245/91). 5.4. Garantias locatícias (arts. 37 a 42, Lei 8.245/91) O art. 37 prevê quatro modalidades: Caução (em bens móveis, imóveis ou dinheiro — art. 38). A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo os rendimentos ao locatário (art. 38, §2º). Fiança: o fiador deve ser idôneo. A fiança prestada por pessoa casada exige a outorga do cônjuge (CC, art. 1.647, III), salvo no regime de separação absoluta de bens. A ausência da outorga conjugal implica a ineficácia total da garantia (Súmula 332 do STJ). O locador não pode cumular modalidades de garantia (art. 37, parágrafo único), salvo na locação built-to-suit (art. 54-A). Seguro de fiança locatícia (art. 41): abrange a totalidade das obrigações do locatário. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37, IV, incluído pela Lei 11.196/2005). Extensão da garantia: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, por força da Lei (art. 39, Lei 8.245/91, com redação dada pela Lei 12.112/2009). Súmula 214 do STJ: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." O fiador pode, portanto, recusar-se a responder por encargos decorrentes de modificações contratuais às quais não anuiu. O art. 40, V, da Lei 8.245/91 prevê que o locador pode exigir substituição de fiador quando a locação for prorrogada por prazo indeterminado sendo a fiança ajustada por prazo certo. Sublocação (arts. 13 a 16, Lei 8.245/91) A sublocação — cessão do uso da coisa pelo locatário a terceiro — depende de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Sem tal anuência, a sublocação configura infração contratual e autoriza rescisão (art. 9º, II). Pontos relevantes: O aluguel da sublocação não pode exceder o da locação principal; em habitações coletivas multifamiliares, a soma dos subaluguéis não pode ultrapassar o dobro do valor da locação (art. 21). A rescisão do contrato de locação acarreta a extinção da sublocação, assegurado ao sublocatário prazo mínimo de 90 dias para desocupação (art. 15). O sublocatário tem direito de retenção (art. 16). Direito de preferência na alienação (arts. 27 a 33, Lei 8.245/91) O locatário tem direito de preferência na compra do imóvel locado em igualdade de condições com terceiros (art. 27). O locador deve notificá-lo, indicando preço, condições de pagamento e demais requisitos. O locatário tem 30 dias para exercer a preferência (art. 28). Se o imóvel for alienado sem observância do direito de preferência e o contrato estiver averbado na matrícula imobiliária, o locatário pode adjudicar o imóvel pelo preço pago (art. 33), mediante depósito do preço e das despesas de transferência, em até seis meses da averbação do ato no registro de imóveis. Sem a averbação do contrato, o locatário tem apenas ação de perdas e danos. Benfeitorias na locação (arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91; art. 578 do CC) Art. 35, Lei 8.245/91: "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção." Art. 36, Lei 8.245/91: "As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel." Síntese das três categorias: Necessárias: as que visam conservar o imóvel ou evitar sua deterioração. Ex.: conserto de telhado, troca de encanamento com vazamento. São sempre indenizáveis e conferem direito de retenção, mesmo sem autorização do locador — salvo cláusula de renúncia expressa. Úteis: as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Ex.: construção de garagem. São indenizáveis se autorizadas pelo locador; também conferem direito de retenção (art. 35, fine), salvo cláusula de renúncia. Voluptuárias: as de mero deleite ou recreio, sem aumento do uso habitual. Ex.: piscina, jardim ornamental. Não são indenizáveis; podem ser levantadas se não houver dano estrutural (art. 36). Renúncia contratual: a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção é válida em contratos de locação — Súmula 335 do STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." No Código Civil (art. 578): "Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador." Portanto, também no regime civil geral o locatário tem direito de retenção para benfeitorias necessárias. A vistoria inicial e final é essencial para comprovar o estado do imóvel e as benfeitorias realizadas. Inadimplemento e rescisão 9.1. Hipóteses de rescisão — art. 9º, Lei 8.245/91 A locação pode ser rescindida em razão de: Falta de pagamento de aluguel e acessórios; Infração legal ou contratual (ex.: sublocação não autorizada); Uso nocivo ou imoral do imóvel; Realização de obras não autorizadas; Consentimento das partes por mútuo acordo. 9.2. Mora do locatário e purgação (art. 62, Lei 8.245/91) A mora é a principal causa de rescisão. A ação cabível é o despejo por falta de pagamento (art. 62). Purgação (emenda) da mora: o locatário — ou o fiador — pode evitar a rescisão efetuando o depósito judicial da totalidade das quantias em débito (aluguel, encargos, juros, multa contratual e honorários advocatícios de 10%, salvo disposição contratual diversa), no prazo de 15 dias contados da juntada do mandado de citação/aviso de recebimento aos autos (art. 62, II; STJ, REsp 1.624.005/SP). Vedação à segunda purgação no biênio: "Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação" (art. 62, parágrafo único, com redação da Lei 12.112/2009). Despejo liminar (art. 59, §1º, IX): comprovado o inadimplemento e a ausência de purgação tempestiva, o juiz pode ordenar a desocupação em 15 dias, liminarmente, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel. A liminar cessa se o locatário efetuar o depósito integral no prazo. 9.3. Denúncia vazia Na locação residencial por prazo indeterminado (após a prorrogação do contrato com prazo original ≥ 30 meses), o locador pode denunciar o contrato sem motivação, concedendo ao locatário 30 dias para desocupação (art. 46, §2º). Já na locação não residencial por prazo indeterminado, a denúncia vazia exige notificação com prazo de 30 dias (art. 57). 9.4. Ação renovatória (locação não residencial — arts. 51 a 57) O locatário comercial que preencher os requisitos do art. 51 pode ajuizar ação renovatória. Requisitos cumulativos: Contrato escrito com prazo determinado; Prazo mínimo de cinco anos ininterruptos de locação (soma de contratos entre as mesmas partes); Exploração do mesmo ramo de comércio há pelo menos três anos; Ação ajuizada entre um ano e seis meses antes do término do contrato (prazo decadencial, insuscetível de suspensão ou interrupção — art. 51, §5º). O direito à renovação não é absoluto: o locador pode retomar o imóvel se comprovar proposta de terceiro com condições superiores (art. 52, II), necessidade de uso próprio (art. 52, I) ou realização de obras que aumentem o valor do imóvel em 50% (art. 52, III). Locação built-to-suit (art. 54-A, Lei 8.245/91, incluído pela Lei 12.744/2012) Contrato em que o locador adquire, constrói ou reforma o imóvel sob medida para o locatário, de acordo com suas especificações. Características: Prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes; É permitida a estipulação de cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos aluguéis a vencer (art. 54-A, §1º); Admite-se, excepcionalmente, mais de uma modalidade de garantia (enunciado 67 da II Jornada de Direito Comercial do CJF). Responsabilidade por danos Locatário: responde pelos danos causados por culpa sua ou de pessoas que autorizou a usar a coisa (art. 571, CC). Ex.: incêndio por negligência. Locador: responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV, Lei 8.245/91) e pelos vícios ocultos que comprometam a habitabilidade ou o uso do imóvel (art. 567, CC). Jurisprudência relevante — posições sumuladas e consolidadas 12.1. STJ, Súmula 214 — Fiança: aditamento sem anuência do fiador Enunciado: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." Aplicação: a fiança, por ser contrato de interpretação restritiva (CC, art. 819), não se estende a encargos incluídos em modificações contratuais não consentidas pelo fiador. Atenção: esse enunciado trata de aditamento (alteração contratual), não de prorrogação automática — o art. 39 da Lei 8.245/91, como visto, dispõe que as garantias se estendem à prorrogação indeterminada, salvo disposição contratual em contrário. O locador pode exigir novo fiador quando a prorrogação torna indeterminado um prazo em que a fiança foi ajustada por prazo certo (art. 40, V). 12.2. STJ, Súmula 332 — Fiança sem outorga conjugal Enunciado: "A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia." Fundamento: CC, art. 1.647, III. A necessidade de outorga conjugal para prestar fiança vale para todos os regimes de bens, exceto a separação absoluta (convencional). A ausência de outorga não causa nulidade relativa limitada à meação — ela torna a garantia inteiramente ineficaz. 12.3. STJ, Súmula 335 — Validade da cláusula de renúncia a benfeitorias Enunciado: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." Fundamento: o art. 35 da Lei 8.245/91 expressamente ressalva a possibilidade de "disposição contratual em contrário." Mesmo benfeitorias necessárias feitas pelo locatário podem não ser indenizadas se houver cláusula expressa de renúncia. 12.4. STJ, Súmula 614 — Legitimidade ativa e IPTU Enunciado: "O locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos." Fundamento: a relação jurídico-tributária vincula o Fisco ao proprietário do imóvel (art. 34, CTN). Mesmo havendo cláusula contratual que transfira ao locatário a obrigação de pagar o IPTU, essa transferência não é oponível ao Fisco (art. 123, CTN). A cláusula gera obrigação contratual entre locador e locatário, não relação tributária entre Fisco e locatário. 12.5. STJ — Prazo para purgação da mora (REsp 1.624.005/SP) O Superior Tribunal de Justiça firmou que o prazo de 15 dias para purgação da mora nas ações de despejo por falta de pagamento tem como termo inicial a juntada do mandado de citação (ou aviso de recebimento) aos autos, e não a data da citação em si. O prazo é contado em dias corridos, por se tratar de prazo material (não processual), não sendo afetado pela regra de dias úteis do CPC/2015 (art. 219). Quadro resumo | Aspecto | Locação civil (CC) | Locação urbana (Lei 8.245/91) | |---|---|---| | Objeto | Coisa infungível, móvel ou imóvel | Imóvel urbano (residencial, temporada ou não residencial) | | Prazo | Livre; prorrogação conforme CC | Regras específicas: ≥30 meses (art. 46) ou <30 meses (art. 47) | | Aluguel | Reajuste conforme pactuado | Vedado reajuste com periodicidade inferior a 1 ano (Lei 10.192/2001, art. 2º, §2º) | | Benfeitorias necessárias | Indenizáveis, com direito de retenção (art. 578, CC) | Indenizáveis, com direito de retenção, salvo cláusula de renúncia (arts. 35 e 36, Lei 8.245/91; Súmula 335, STJ) | | Fiador | Responsabilidade conforme CC; outorga conjugal: art. 1.647, III | Súmula 214 (não responde por aditamento sem anuência); art. 39 (garante estende-se à prorrogação, salvo ajuste) | | Ação de despejo | Pelo CC, aplicando-se subsidiariamente a Lei 8.245/91 | Regida pela Lei 8.245/91 (arts. 59 e ss.) | | Ação renovatória | Inexistente | Arts. 51 a 57 — locação comercial, prazo decadencial | Exercícios: A distinção mais correta é que a locação: Após 3 anos, pintura apresenta desgaste compatível com uso regular, sem mau uso. Em prova, a tendência é: Se o imóvel é entregue com vício estrutural preexistente que impede o uso ajustado, em prova, o dever primário violado é: Mário, locatário de um extenso galpão comercial, é surpreendido por severas avarias no telhado do imóvel causadas pela fadiga do material, ameaçando o desabamento iminente sobre as mercadorias de sua empresa. Diante da urgência extrema, Mário realiza obras estruturais corretivas de alto custo sem obter a autorização prévia de Sílvio, o locador. Ao final do contrato, Sílvio exige a devolução do imóvel sem qualquer contrapartida financeira pelas obras erigidas. Mário, em contrapartida, pretende reter o imóvel até a quitação do valor gasto. Com base na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e na jurisprudência do STJ, assinale a opção correta. O fiador exerce um papel crucial de caução na arquitetura da locação predial, comprometendo seu próprio patrimônio pelo afiançado. Houve na doutrina e nos tribunais denso debate a respeito da perpetuidade da obrigação fidejussória na hipótese em que o contrato alcança seu termo, mas prolonga-se por prazo indeterminado sem a anuência solene do garante. Considerando a legislação civil, a Lei nº 8.245/1991 e o posicionamento que sedimentou a atual pacificação jurisprudencial emanada da Terceira Seção do STJ (incluindo as alterações da Lei 12.112/09), assinale a proposição correta. O sistema da locação urbana admite que o locatário demandado em ação de despejo por falta de pagamento promova a purgação (ou emenda) da mora, salvaguardando a manutenção de sua moradia ou de sua atividade empresarial. No que se refere aos limites quantitativos e temporais atinentes ao exercício válido da purgação da mora pelo inquilino, assinale a opção que reverbera o texto legal exato da Lei nº 8.245/1991. Uma sociedade empresária formalizou um contrato escrito de locação para estabelecer uma sofisticada rede de supermercados, figurando o prazo determinado ininterrupto de cinco anos. Ciente do sucesso da sua marca e da atração de clientela, a locatária, faltando exatos três meses para o encerramento do prazo estipulado, ajuíza a pertinente ação renovatória, almejando a manutenção compulsória do vínculo. O regime das garantias locatícias exigíveis pelo locador no âmbito dos contratos de locação de imóveis urbanos regidos pela Lei nº 8.245/1991 impõe restrições de ordem pública para inibir a onerosidade excessiva sobre o inquilino. Acerca desse microssistema de proteção e de suas vedações cogentes, assinale a afirmativa correta. Em um contrato de locação corporativa devidamente instrumentalizado, a empresa locadora (proprietária) previu, em cláusula negritada, que a empresa locatária passaria a assumir exclusivamente os custos mensais pertinentes ao recolhimento do IPTU. Logo após assumir a posse do galpão, a inquilina deparou-se com profundos danos na estrutura das vigas de fundação, oriundos de má execução pretérita da obra, vício este que coloca a integridade do prédio em risco. Instado a providenciar o conserto, o locador escusa-se sob o argumento de que a cláusula de transferência do IPTU e dos "encargos imobiliários" deslocou para o locatário a integralidade da manutenção estrutural do bem. Segundo as diretrizes consolidadas da Lei do Inquilinato, a justificativa do locador é: Em virtude de contrato residencial estipulado por escrito e com o prazo ajustado de exatos 30 (trinta) meses, um locador entregou a posse direta do bem ao locatário. Findo o interregno originalmente demarcado, o inquilino quedou-se inerte, permanecendo no interior da residência sem oposição manifesta do proprietário nos dois meses subsequentes. Repentinamente, vislumbrando maior rentabilidade numa reforma com outro destino, o locador pretende reaver o imóvel pela via da ação de despejo, promovendo a denúncia unilateral e desmotivada do pacto. À luz da disciplina protetiva dos arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991, o pleito de retomada imotivada (“denúncia vazia”) no cenário apresentado é: O legislador instrumentalizou na Lei do Inquilinato medidas de tutela urgencial na ação de despejo, permitindo que o locador antecipe os efeitos da ordem de desocupação do imóvel no curso primário da lide (despejo liminar). Analisando os rigorosos limites materiais e contratuais que amparam o pleito para a concessão da tutela em caráter liminar, especificamente no que concerne à falta de pagamento, assinale a opção correta. Locatário troca encanamento prestes a estourar para evitar dano estrutural, sem luxos adicionais. Em prova, isso é: Com aluguel vencido e não pago, em prova, é correto afirmar que: Complete a frase: Na locação não residencial, o direito de propor a competente ação renovatória decai se a mesma não for ajuizada no interregno de um ano a seis meses _____ à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Complete a frase: O contrato de locação distingue-se do comodato, uma vez que este último consiste no empréstimo _____ de coisa infungível. Complete a frase: O pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) compõe o encargo fiscal da propriedade, podendo ser transferido ao locatário mediante previsão contratual _____, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Complete a frase: A realização de reparos locatícios de pequena manutenção, como a troca de lâmpadas e pequenos consertos hidráulicos decorrentes do uso contínuo, constitui obrigação de responsabilidade do _____. Complete a frase: Sob pena de nulidade, a legislação pátria estabelece que é expressamente vedada a exigência de _____ garantia locatícia em um mesmo contrato de locação. Complete a frase: As benfeitorias _____, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem ao locatário o exercício pleno do direito de retenção. Complete a frase: O locatário poderá evitar a rescisão do contrato e o consequente despejo por falta de pagamento caso efetue a purgação da mora em quinze dias, prerrogativa esta que só poderá ser exercida uma vez a cada período de _____ meses. Complete a frase: Em consolidada regra jurisprudencial sumulada, o fiador não responde por obrigações resultantes de prorrogação da locação se no instrumento não tiver expressamente assumido tal responsabilidade, especialmente quando o contrato passa a vigorar por prazo _____. Complete a frase: O término de um contrato de locação com prazo igual ou superior a trinta meses permite ao locador retomar o imóvel imotivadamente, bastando a notificação prévia, exercendo o que a doutrina convencionou chamar de denúncia _____. Complete a frase: É considerada nula de pleno direito a cláusula pactuada em contrato de locação urbana que estipule a periodicidade do natural reajuste financeiro do aluguel em lapso de prazo inferior a um _____. [FGV 2025 — FGV-Juiz Substituto-TJ/MS] João alugava um imóvel de José, com cláusula expressa de renúncia à indenização ou à retenção por quaisquer benfeitorias. Depois de quase uma década no imóvel, decidiu construir no quintal uma área com piscina, sauna, churrasqueira e um pequeno chalé para hóspedes. Isso foi aprovado pelo proprietário, que não desejou participar das despesas nem concedeu qualquer vantagem a João. Depois de um ano de obras, já fruindo do espaço para receber amigos, João resolveu instalar uma hidromassagem no quarto de hóspedes e um moderno toldo protetivo sobre a piscina para diminuir a sujeira. Tudo concluído, José, então, pediu o imóvel de volta. Nesse caso, é correto afirmar que João: