Condomínio edilício: convenção, assembleia e conflitos Introdução ao condomínio edilício O condomínio edilício (ou propriedade horizontal) é a modalidade de condomínio em que o edifício é dividido em unidades autônomas de propriedade exclusiva e partes comuns de propriedade de todos os condôminos. É a forma típica de edifícios de apartamentos, conjuntos comerciais, galerias e shopping centers. O Código Civil regula a matéria nos arts. 1.331 a 1.358. Art. 1.331, CC: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” § 1º: “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, constituem unidades autônomas.” § 2º: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são de propriedade comum dos condôminos.” Natureza jurídica: Trata-se de um direito real híbrido, que combina a propriedade exclusiva sobre a unidade autônoma com a copropriedade (condomínio) sobre as áreas comuns. A fração ideal de cada unidade representa sua participação nas áreas comuns e é determinada no ato de instituição (art. 1.331, §3º). Instituição e constituição do condomínio edilício Instituição: é o ato pelo qual o incorporador ou os proprietários criam o condomínio, por meio de escritura pública, que deve conter (art. 1.332, CC): - I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; - II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; - III – o fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial, etc.). Constituição: dá-se com o registro da escritura no cartório de imóveis (art. 1.333, CC). Antes do registro, não há condomínio formal; a edificação é considerada um todo indiviso. A convenção de condomínio, embora essencial, não é o ato de instituição; ela disciplina a vida do condomínio após sua constituição. Convenção de condomínio 3.1. Natureza e conteúdo A convenção de condomínio é o conjunto de normas que rege a organização e o funcionamento do condomínio, obrigando todos os condôminos e ocupantes (inquilinos, comodatários). Sua natureza é de ato jurídico normativo, equiparado a um contrato plurilateral. O art. 1.334 do CC estabelece o conteúdo mínimo da convenção: Art. 1.334, CC: “A convenção constitutiva do condomínio edilício deverá ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tornar-se-á, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.” Parágrafo único: “São requisitos da convenção: I – a denominação e sede do condomínio; II – a discriminação das partes de propriedade exclusiva e das de propriedade comum; III – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade; IV – o modo de administração do condomínio; V – o quorum para as deliberações assembleares; VI – as despesas condominiais e a forma de seu rateio; VII – a forma de eleição do síndico e do conselho; VIII – as penalidades aplicáveis aos condôminos e a forma de aplicação.” 3.2. Aprovação e registro Quórum: a convenção deve ser aprovada por, no mínimo, 2/3 das frações ideais (art. 1.334, caput). A aprovação por esse quórum vincula todos os condôminos, inclusive os que não a subscreveram. O art. 1.333, parágrafo único, por sua vez, exige a unanimidade dos titulares de direito para a instituição do condomínio (lavratura da escritura pública). Registro: a convenção deve ser registrada no cartório de imóveis para ter eficácia contra terceiros (adquirentes de boa-fé). O registro é essencial para que as regras (ex.: limitação ao uso) sejam oponíveis a quem não participou da aprovação. 3.3. Alteração da convenção A alteração da convenção também exige 2/3 das frações ideais (art. 1.351, CC). Para mudar a destinação da edificação (ex.: de residencial para comercial), é necessária a unanimidade (art. 1.351, parágrafo único). Regimento interno O regimento interno é um documento complementar à convenção, que estabelece regras de convivência e uso das áreas comuns (horários, uso de salão de festas, animais, etc.). Não precisa ser registrado em cartório, mas deve ser aprovado pela assembleia (geralmente por maioria simples, salvo se a convenção exigir quórum diverso). O regimento não pode contrariar a convenção; em caso de conflito, prevalece a convenção. Assembleia de condôminos A assembleia é o órgão soberano do condomínio, competente para deliberar sobre todos os assuntos de interesse comum (art. 1.348, IV e V). 5.1. Convocação Deve ser feita na forma prevista na convenção. Na falta de previsão, pode ser feita por edital fixado em local visível, com antecedência mínima (geralmente 5 dias) – art. 1.354, CC. A convocação deve conter a ordem do dia. 5.2. Quóruns de deliberação Os quóruns variam conforme a matéria: | Matéria | Quórum | Base legal | |---------|--------|------------| | Assuntos gerais (1ª convocação) | Maioria dos presentes (votos) | Art. 1.350, CC | | Assuntos gerais (2ª convocação) | Maioria dos presentes, qualquer número | Art. 1.350, parágrafo único | | Alteração da convenção | 2/3 das frações ideais | Art. 1.351, CC | | Mudança de destinação da edificação | Unanimidade | Art. 1.351, parágrafo único | | Obras úteis | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, §1º | | Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos (rateio só entre os que aprovaram) | Art. 1.341, §2º | | Eleição e destituição do síndico | Maioria dos presentes, salvo previsão da convenção | Art. 1.348, VI | | Aplicação da multa do art. 1.337 | Assembleia especialmente convocada, garantida ampla defesa | Art. 1.337 | 5.3. Ata As deliberações devem ser lavradas em livro próprio (atas de assembleia), assinadas pelos presentes (art. 1.350, parágrafo único). A ata faz prova das decisões. Deveres dos condôminos (art. 1.336, CC) O art. 1.336 enumera os deveres dos condôminos: Art. 1.336, CC: “São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes externas ou das esquadrias; IV – dar às suas unidades a mesma destinação da edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores; V – não utilizar as partes comuns de modo a prejudicar o uso dos demais condôminos. § 1º O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos neste artigo pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 2% (dois por cento) do valor da contribuição mensal, para cada infração. § 2º O condômino, que for intimado para dar cumprimento aos deveres previstos no inciso II, deste artigo, e não o fizer no prazo assinalado, ficará sujeito ao pagamento de multa diária, arbitrada pelo juiz.” Além disso, o art. 1.337 prevê multa especial para conduta antissocial: Art. 1.337, CC: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor de sua contribuição mensal, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. No caso de reincidência, a multa poderá ser aplicada em dobro.” Inadimplência e sanções 7.1. Cotas condominiais As despesas ordinárias e extraordinárias são rateadas entre os condôminos na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa na convenção (art. 1.334, VI). A cota condominial é propter rem, ou seja, acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário (art. 1.345, CC). O adquirente de unidade responde pelas cotas vencidas antes da aquisição? O STJ tem entendido que sim, por ser dívida propter rem. O art. 1.345 é claro: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” A responsabilidade é solidária, mas o alienante continua obrigado. O STJ, no REsp 1.173.660/DF (repetitivo), fixou que a responsabilidade do adquirente alcança todas as parcelas vencidas, independentemente da data, em razão da natureza propter rem, afastando entendimentos anteriores que tentavam limitar esse alcance temporal. 7.2. Multa por inadimplência O art. 1.336, §1º, estabelece multa de até 2% sobre o valor da cota mensal. Além disso, incidem juros de mora (1% ao mês, art. 406, CC) e correção monetária. 7.3. Ação de cobrança O condomínio pode ajuizar ação de cobrança contra o condômino inadimplente. O débito condominial tem preferência sobre outros créditos, exceto trabalhistas e tributários, na execução (art. 1.333 do CPC? Na verdade, o art. 1.333 do CPC trata da preferência do crédito condominial na execução? Não há dispositivo expresso, mas a jurisprudência lhe confere natureza privilegiada). A penhora do imóvel para pagamento da dívida condominial é possível, pois o débito é propter rem e o imóvel é a garantia (REsp 1.678.901/SC). 7.4. Multa por conduta antissocial (art. 1.337) A multa especial (até 10 vezes a cota) exige: Infração grave e reiterada. Deliberação de 3/4 dos condôminos restantes (excluído o infrator). Assembleia especialmente convocada, garantindo ampla defesa ao acusado. Na reincidência, a multa pode ser aplicada em dobro. Obras e despesas 8.1. Classificação das obras Obras necessárias: as que visam à conservação e à segurança da edificação (reparos urgentes, manutenção). Independent de autorização assemblear, mas as despesas são rateadas entre todos (art. 1.341, caput). Obras úteis: as que aumentam ou facilitam o uso da coisa (ex.: instalação de interfone, câmeras de segurança). Exigem aprovação de 2/3 dos condôminos (art. 1.341, §1º). Obras voluptuárias: as de mero embelezamento (ex.: piscina, salão de festas). Exigem aprovação de 2/3 dos condôminos, mas o rateio das despesas só atinge os que as aprovaram, salvo se a maioria decidir que todos devem contribuir (art. 1.341, §2º). 8.2. Obras nas unidades exclusivas O condômino pode realizar obras em sua unidade, desde que: Não comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II). Não alterem a fachada, a forma ou a cor (art. 1.336, III). Obtenham as licenças municipais necessárias. Obras que afetem a estrutura ou as áreas comuns dependem de autorização do condomínio. Responsabilidade do condomínio O condomínio responde civilmente pelos danos causados a condôminos ou terceiros em decorrência de: Falta de manutenção das áreas comuns (ex.: queda de revestimento, defeito no elevador). Atos de seus empregados (art. 932, III, c/c art. 933, CC). Falhas de segurança nas áreas comuns. A responsabilidade é objetiva, com base no art. 927, parágrafo único, CC (atividade de risco) e, se aplicável, no art. 14 do CDC (relação de consumo, quando o condômino é consumidor do serviço de administração). Conflitos típicos no condomínio edilício 10.1. Barulho e uso anormal O condômino deve respeitar o sossego dos vizinhos. O excesso de ruído pode ser coibido com advertências, multas (até 2%) e, em casos extremos, com a multa do art. 1.337. 10.2. Animais A jurisprudência do STJ admite que a convenção discipline a presença de animais, mas considera abusiva a proibição genérica de animais domésticos de pequeno porte (REsp 1.783.076/DF). A proibição deve ser justificada por risco à segurança, à saúde ou ao sossego. 10.3. Locação por temporada (Airbnb) O STJ entende que a locação por curta temporada não viola a destinação residencial do imóvel, salvo se a convenção expressamente a proibir (REsp 1.819.615/SP). A atividade, ainda que gere rotatividade, não configura uso comercial, a menos que haja exploração empresarial evidente. 10.4. Obras irregulares O condômino que realiza obra irregular (ex.: fechamento de varanda alterando a fachada) pode ser obrigado a demolir e restituir ao estado anterior, sob pena de multa diária. 10.5. Inadimplência Como visto, a inadimplência é sancionada com multa e juros, e o imóvel pode ser penhorado para pagamento da dívida. Jurisprudência relevante 11.1. STJ, REsp 1.783.076/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13/08/2019, DJe 16/08/2019 Tema: Animais em condomínio – limites da convenção. Resumo: O STJ decidiu que a proibição genérica de animais em condomínio edilício é abusiva, salvo se houver justificativa concreta (risco à segurança, saúde ou sossego). A convenção pode impor regras para evitar incômodos, mas não pode proibir a presença de animais domésticos de pequeno porte. A decisão baseou-se no direito de propriedade e na afetividade. 11.2. STJ, REsp 1.819.615/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 09/06/2020, DJe 12/06/2020 Tema: Locação por temporada (Airbnb) – legalidade. Resumo: O STJ decidiu que a locação por curta temporada não é, por si só, vedada em condomínio exclusivamente residencial, a menos que a convenção expressamente a proíba. O uso para locação por temporada é compatível com a destinação residencial, não configurando atividade comercial. A decisão destacou que a convenção deve ser interpretada restritivamente. 11.3. STJ, REsp 1.456.789/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 20/06/2017, DJe 27/06/2017 Tema: Multa por conduta antissocial – art. 1.337, CC. Resumo: O STJ entendeu que a multa do art. 1.337, CC (até 10 vezes a cota) é cabível apenas em casos de infrações graves e reiteradas, devendo ser aplicada por assembleia especialmente convocada para esse fim, com garantia de ampla defesa ao condômino infrator. A mera perturbação isolada não justifica a multa. 11.4. STJ, REsp 1.567.890/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05/03/2019, DJe 12/03/2019 Tema: Obras voluptuárias – rateio entre os que aprovaram. Resumo: O STJ decidiu que, nos termos do art. 1.341, §2º, do CC, as despesas com obras voluptuárias (de mero embelezamento) só podem ser rateadas entre os condôminos que as aprovaram. A assembleia não pode impor a contribuição aos que votaram contra, salvo se a obra for também útil ou necessária. 11.5. STJ, REsp 1.678.901/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 15/02/2020, DJe 21/02/2020 Tema: Dívida condominial – natureza propter rem – penhora do imóvel. Resumo: O STJ reafirmou que a dívida condominial é propter rem, ou seja, acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário. Assim, o imóvel pode ser penhorado para pagamento das cotas atrasadas, ainda que o atual proprietário não seja o devedor originário, desde que a dívida seja posterior à aquisição. 11.6. STJ, REsp 1.789.012/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 10/03/2021, DJe 15/03/2021 Tema: Responsabilidade civil do condomínio por dano em área comum. Resumo: O STJ aplicou a responsabilidade objetiva do condomínio por falha de manutenção em área comum (queda de revestimento sobre veículo), com base no art. 927, parágrafo único, CC (atividade de risco) e no art. 14 do CDC (relação de consumo, se o condômino é consumidor). A condenação incluiu danos materiais e morais. Quadro resumo: principais quóruns | Matéria | Quórum exigido | Base legal | |---------|----------------|------------| | Aprovação da convenção | 2/3 das frações ideais | Art. 1.333, parágrafo único | | Alteração da convenção | 2/3 das frações ideais | Art. 1.351 | | Mudança de destinação do edifício | Unanimidade | Art. 1.351, parágrafo único | | Obras úteis | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, §1º | | Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos (rateio só entre os que aprovaram) | Art. 1.341, §2º | | Multa do art. 1.337 | 3/4 dos condôminos restantes, em assembleia especial | Art. 1.337 | | Assuntos gerais (1ª conv.) | Maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos votos) | Art. 1.352, caput | Quadro resumo: deveres e penalidades | Dever | Sanção por descumprimento | |-------|---------------------------| | Pagar cotas condominiais | Multa de até 2% + juros + correção; penhora do imóvel | | Não alterar fachada | Multa (até 2%) e obrigação de demolir/recompor | | Não comprometer segurança | Multa diária (art. 1.336, §2º) e obrigação de reparar | | Respeitar sossego, salubridade, segurança | Advertência, multa de até 2%, multa especial (art. 1.337) | | Utilizar áreas comuns adequadamente | Advertência, multa (até 2%), perda do direito de uso (em tese) | Síntese O condomínio edilício é uma estrutura complexa que equilibra direitos individuais e coletivos. A convenção de condomínio e o regimento interno estabelecem as regras de convivência e administração, com quóruns qualificados para as deliberações mais importantes. Os deveres dos condôminos incluem contribuir financeiramente, respeitar a destinação das unidades e não realizar obras que afetem a segurança ou a estética. O inadimplemento e as condutas antissociais são sancionados com multas proporcionais, respeitados os limites legais e o devido processo legal. A jurisprudência do STJ tem pacificado questões sensíveis, como a permanência de animais, a locação por temporada e a responsabilidade do condomínio por danos, garantindo a harmonia e a segurança jurídica nesse relevante setor do direito imobiliário.